Czym się różni lokal użytkowy od mieszkalnego w świetle prawa?

Planuję zakup nieruchomości pod inwestycję i ciągle gubię się w tych wszystkich definicjach. Zastanawiam się, jakie są kluczowe różnice przy wynajmie lokalu użytkowego w porównaniu do zwykłego mieszkania, szczególnie jeśli chodzi o podatki i koszty utrzymania. Czy ktoś z was mógłby mi wyjaśnić, na co muszę zwrócić uwagę w księdze wieczystej, żeby nie wpakować się w jakieś problemy z przekształceniem? Będę wdzięczny za każdą wskazówkę, bo nie chcę wyrzucić pieniędzy w błoto przy pierwszej inwestycji.